香港马会27期挂牌全篇

新房成交 118 万套新城崛起“区域分化加剧”


更新时间:2022-01-28  浏览刺次数:


  编者按:房企雷暴、工地停工、交房延迟 ...2021 中国楼市变局,十年罕见!

  继 2019、2020 年之后,乐居总编室推出【2021 中国 40 城楼市年度备忘录】,从新房、二手、土拍、政策、www.77738.com,购房意愿等十大视角,记录中国主流城市 2021 的楼市。本篇为系列之二十五:2021 青岛楼市备忘录。

  src=城市综述:在全国政策调控、信贷收紧的大环境下,2021 年青岛新房和二手房市场整体呈现 先扬后抑 的成交走势,上下半年 冷热两极分化 。而在全国房地产调控发力的大背景下,青岛楼市却表现出不一样的政策基调,青岛全年楼市政策 求生欲 强烈。作为实行土拍 两集中 政策的 22 城之一,青岛 2021 年涉宅地总成交面积同比 2020 年降幅高达 32% ……

  先扬后抑,青岛新房市场走出深 V 曲线 年青岛新房市场整体供需相对平稳,价格持续上涨,市场成交 11.80 万套 /1402 万㎡,同比下滑 1%。

  在全年政策调控、信贷收紧的大环境下,2021 年青岛新房市场整体呈现一个 先扬后抑 的成交走势。年初延续了 2020 年末 翘尾 的走势,走出了一轮完美的触底反弹深 V 曲线 年度新房成交的 峰值 。当人们都认为青岛楼市正走在 一路向上 的轨道上时,进入下半年,青岛新房市场却急转直下。最为突出的市场表现就是 金九银十 全部黯然失色,往年的楼市传统销售旺季在 2021 年成为了 全年低谷期 。这个低谷一直持续到 11 月,直到最后一个月,青岛楼市整体成交走势才有了小幅抬头。

  src=2021 年新城区供销占主导,主城区价格高位,新城区供应占 45%,成交占 45%,其中胶南市表现突出,供应占全市 17%,成交占全市 18%;主城区价格稳定并且高位,新城区价格处于 1.40-1.57 万元 /㎡之间,近郊区处于 0.96-1.22 万元 /㎡之间,远郊区为 0.67-0.80 万元 /㎡之间。由于胶南市、即墨区和胶州市近年整体供应量较大,导致存量增加,排名前三,市南区、胶州、莱西去化压力较大。冷热两极分化,青岛二手住宅交易量同比降 13%

  青岛二手房市场与新房市场呈现基本一致的成交曲线,上半年市场高热,下半年热度骤减。数据方面来看,2021 年青岛二手住宅交易量为 52757 套,同比 2020 年(60670 套)下降 13%;成交面积方面,2021 年共成交 461.7 万㎡,同比下降 11.9% ;套均面积 93 平方米,同比增加 2.7%。各区市成交方面,西海岸新区二手房成交成功卫冕冠军,套均面积 94 平方米;市北区紧随其后,稳稳地夺得亚军席位,但套均面积则仅仅 78 平方米;排位第三的城阳区也表现不俗,套均面积更是一举 破百 。值得一提的是,前三甲区市中,仅有冠军西海岸新区交易量超过 万套 。

  2021 年,全国各省市发布房地产调控政策超 450 次,从土地、金融、供给、需求端等多方发力,中央坚持去杠杆,地方调控高频化、精准化,压力城市政策解绑稳预期,加强住房保障和人才购房优惠,满足居住需求,保障房地产市场平稳运行。前三季度,房地产市场调控政策不断完善升级,政策效果亦较为明显。

  在全国房地产调控发力的大背景下,青岛楼市却表现出不一样的政策基调,通过梳理发现,青岛全年楼市政策带有满满的 求生欲 。2 月,城阳区人才共有产权住房放宽到中专及同等学历,人才层次最高可给人才总房款 30% 补助;青岛老主城区市南市北李沧区可以盘活利用闲置建筑等方式筹集人才住房,也可在商品房划定 20% 比例房源优先面向人才销售;加强租赁型人才住房建设和筹集;建立人才住房定价备案制度;产权型人才住房签订合同满 5 年可上市交易;

  3 月,放宽中心城区落户政策,大幅放宽城区和全面放开县域落户,取消原有单套商品住宅城区(市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区)90 平方米以上、新区(青岛西海岸新区、红岛经济区、即墨区)60 平方米以上的面积限制。青岛市居住性质合法产权型房屋人员及近亲属可办理落户,取消中心城区落户面积限制;

  2021 年 2 月,全国 22 城供地 两集中 政策出台。这一年,很多人称之为 土拍市场元年 。这一年,土地市场发生了翻天覆地的变化:首轮土拍地王频出、热度高涨,二、三轮土拍 由夏入冬 。尤其是受融资难度加大和楼市下行的影响,下半年 国企托底、流拍、提前中止出让 成为集中土拍的高频词汇。

  据克而瑞数据,重点城市前两批集中供地市场热度呈现 前高后低 态势,受市场调整和房企拿地意愿降低影响,重点城市第二批集中供地成交规模和土地出让金均较首批大幅降低近四成。而从全年整体成交规模来看,降幅比较突出的为宁波、沈阳、福州、青岛、武汉、重庆等城市,涉宅地总成交面积同比 2020 年全年降幅均超 20%。

  据卓易数据,青岛土地市场 1-3 批次共供应 195 宗,成交 179 宗(5 宗流拍、11 宗中止),成交总建面 1113 万㎡,成交总价 547 亿,不含划拨。

  拿地房企方面,品牌房企与本土房企割据,以和达、青岛地铁、君一、隆海、华新园、瑞源为代表的多个本土开发商拿地积极,而部分全国性房企则选择直接 躺平 。这一年,受 三道红线 、 两道红线 等金融监管及供地 两集中 政策实施影响,房企资金压力加大,行业竞争加剧,房企进入调整期。一方面,房企应在销售端通过创新营销方式、提升产品力等措施加速销售回款,另一方面,在拿地端通过增强投资精准性、合理控制拿地规模和节奏来有效把握市场机遇,实现企业稳健发展。

  2021 年,青岛新房市场新城区供销占主导,主城区价格高位,新城区供应占 45%,成交占 45%,其中胶南市表现突出,供应占全市 17%,成交占全市近 20%。

  src=据卓易数据,2021 年青岛新建商品住宅销售面积前十中,成交主要来自低价跑量为主的新城区;销售金额榜中,前十门槛 18.47 亿 ( 2020 年 23.14 亿 ) ,同比下滑 20%,主城高价项目争踞,大云谷金茂府超 60 亿稳居金额榜首。2021 年青岛房价收入比:6.31

  据卓易数据显示,2021 年青岛新房成交均价为 15107 元 /㎡,同比上涨 3%。按此均价计算,一栋 100 平方米的房子总价约为 151 万元。

  青岛套均租金约 2494 元 / 套 / 月,主城与远郊价差最高达 3.8 倍

  据中指研究院数据显示,2021 年,青岛全市套均租金约 2494 元 / 套每月,较年初微涨 3%;平米租金 27.8 元 /㎡,较年初微降 0.9%;市区与县市平米租金价差最高达 3.8 倍,市区除市北区外,其他各区县租售比均在 1:700 以上。买涨不买跌,购房者从 疯狂 到 观望

  买房人的心态从来都是买涨不买跌,而从青岛楼市 2021 年成交趋势也可以推测出购房者的心态变化。年初,楼市成交一路攀升,购房者 疯狂入市 ,颇有 抢到就是赚到 的意味;年中,全国楼市政策调控趋紧,楼市成交跌至谷底,购房者 持币观望 ,不再一味买单;年末,国家出台一系列利好举措,12 月楼市成交翘尾收官,购房者心态也最终收尾于 蠢蠢欲动 。

  业内人士认为,2022 年青岛楼市走势仍旧受政策环境、市场供给以及信贷投放量的影响比较多,在 房住不炒 大基调下,预计 2022 年青岛整体会比较平稳,成交量即使比不了 2021 年上半年,但也不会出现类似下半年的起伏波动。在信贷政策宽松的环境下,2022 年或将成为开发商集中 走量 的有利时机。

  普通购房者认为,青岛主城区寸土寸金,即使 房住不炒 严格执行,新项目房价也不会下降,地段和产品决定了主城区项目去化压力较小。反之,青岛二手房房价在 2021 年有轻微跌幅,但预计 2022 年下跌可能性较小,尤其是青岛地铁沿线二手房,刚需购房者关注度比较高,在政策及配套等各方面利好加持下,这类房子将会持续保值。

  2021 年楼市波动打破了 房价不会下跌、房地产永远高收益 的迷信,也打破了房企 大而不倒 的信仰,房地产市场将逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。

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